文/地金君

“现在预购，优惠力度非常大，再晚两天就涨价。”在买房过程中，相信很多购房者都曾面对过销售人员给出的诱人价码。

但现实往往是，付定金容易，退款难。特别是房价趋稳甚至进入下行通道，想从开发商口袋里要回购房定金，并非易事。即使是央企开发商——中海也不例外。

(资料图)

根据天津都市频道报道，去年3月，来自天津的鲁女士在红桥区中海云麓公馆看上了一套房。当时销售人员告诉她，“该楼盘即将涨价，可以把定金先交了，随时可以退”，于是鲁女士便当场交了定金5万元。但在第二天，经过深思熟虑后的鲁女士决定退款，销售人员却表示“不予退还”。

一个月后，开发商天津中海海鑫地产有限公司甚至向其下达了《解除协议通知书》，由于鲁女士未缴纳首付，其房屋将另外对外销售，所缴的定金也不予退还。

5万元就买到这样一纸通知，鲁女士实在无法接受。

对此，天津市消费者协会专门提醒广大消费者：购房时慎签认购协议书。

01

看房时承诺可退

第二天不予退还

“我一再强调能退吗？交完钱出来的时候她还送我，我又问了句能退吗？她说没问题，咱是大央企。结果等我转天再找她，她说退不了。”在讲述事情过程时，鲁女士依然显得十分气愤。

鲁女士表示，2022年3月7日，其与家人来到天津市红桥区中海云麓公馆看房。由于销售一直声称楼盘即将涨价，现在预购可按涨价前的房价成交，如放弃购房，定金也可随时退换。“你先过来看看，我们这儿（项目）下午一点就开始涨钱，要是不买也可以把名额先占上。”

在销售人员的“劝说”下，想着“反正这钱能退”，鲁女士便当场“敲定”了一套房，并在一份文件上签了字，交付了5万元定金。

不过当晚回家后，鲁女士经过一番盘算，考虑到卖掉老房子购买新房压力有些大，她还是决定在第二天放弃购房。可没想到的是，当鲁女士按照销售人员的承诺提出退房时，销售人员却称：“无法退还。”

在鲁女士质疑销售人员是否存在虚假宣传时，销售人员还对鲁女士说：“你找人去吧，找到人就能给你退。”

在后面反复协商的过程中，由于鲁女士未缴纳首付，2022年4月18日，“天津中海海鑫地产有限公司”向其发来的《解除协议通知书》，里面表明：“依贵我双方于2022年3月14日签订的《商品房认购协议》及延期签约要求申请单约定……通知解除与您签订的《商品房认购协议》，终止不再履行。对您所认购房屋，我司将另外对外销售，您所缴的定金也不予退还。”

事实上，鲁女士称，其在匆忙签完购房协议后，并没有拿到任何原件或者复印件，亦没有提交过《解除协议通知书》提到的“延期签约要求申请单”。只是在提出退房几天后，她才收到一张落款为“天津中海海鑫地产有限公司”的电子发票，上面表明：定金5万元，从“诚意金”转来。与此同时，在反复申请退款无果后，当初对接的销售人员也直接微信删除了鲁女士。

后续，鲁女士再次去现场咨询相关情况。据现场销售人员称，中海云麓公馆于2022年3月13日至14日开盘，前期主要是储客阶段，只有交“诚意金”才有资格参与项目开盘，开盘后“诚意金”便会转成定金，也即锁定房源。而“诚意金”可退，定金不可退。

据悉，这“诚意金”承诺退还也是有条件的。“如果项目实际首开价格高于承诺价格了，消费者可以选择退；如果低于承诺价格，那么诚意金一样不可退。”销售人员补充道。

但值得注意的是，当天津都市频道记者询问上述规则是否有成文规定时，该销售人员表示：只有口头表述，并无相关文件以供确认。

对于中海云麓公馆销售人员及开发商的行为，鲁女士及其家人表示深受欺骗，并于2022年8月19日投诉至天津市消费者协会。

02

天津消协警示：慎签商品房认购书

律师提醒：口头承诺切记留证或写进协议

据悉，天津市消协在查验了消费者提供的《解除协议通知单》以及相关材料，受理了鲁女士家人张先生的投诉。

天津市消协在向云麓公馆的开发商——天津中海海鑫地产有限公司初步了解相关情况后，于8月25日发出投诉调查函，就《商品房认购协议》内容以及购房定金是否承诺可退等问题进行调查，天津中海海鑫地产有限公司在规定期限未回复消费者协会调查。

2022年9月7日，天津市消协发出投诉调查催办函，仍石沉大海。天津中海海鑫地产有限公司既没有回复函件、提交材料，也未联系天津市消协沟通反馈相关情况。

天津市消协认为：许诺即约定，天津中海海鑫地产有限公司销售人员的意思表示与其职务具有关联性，基于对交易行为合法性的信赖及对“中海”品牌的合理期待，张先生完全有理由相信销售人员的表述。

同时，天津市消协认可张先生“捏造、散布即将涨价信息影响其消费判断”的观点。基于公平公正和诚信原则，天津中海海鑫地产有限公司应向张先生提供一份双方签字、盖章的生效认购书。市消协坚持消费者立场，履行调查调解法定职责，经营者应履行社会责任，认真予以配合。

在发出催办函后，天津市消协还警示，天津中海海鑫地产有限公司应配合消协调查调解，承担起经营者是维护消费者合法权益的第一责任人的社会责任。

此外，天津市消协还提示广大消费者，商品房属大宗消费品，价格调整有相应的管理规定。在签订协议时须将房地产公司或销售人员的口头承诺内容落实到协议文字中，明确约定预先支付价款的性质，约定不能履行认购协议时所缴款项的处理和违约责任，对意向购买的商品房价款或者费用、履行期限和方式、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容认真了解咨询，慎签“认购协议书”。

对于鲁女士的遭遇，北京金诉律师事务所律师王佳红表示，对于开发商给出的一些口头承诺，消费者一定记得留好相应证据，以方便后期维权。

王佳红称，一般情况下，买房认购定金通常是不退的，尤其是购房者申请退款的理由仅是“销售人员的口头承诺”或“由于自己资金不足”等，这样退定金极其困难。但如果购房者非常想要退还认购定金，那可以尝试在签署正式买卖合同的时候，通过对合同条款提出质疑，或者对房子某些地方不满意而提出退房诉求。

那么购房者在签署认购协议前需要留意什么？消费者又该如何规避其中的风险呢？

王佳红提醒：第一，一定要固定一下销售人员的身份，确认其是开发商所委托的销售人员；第二，对于销售所做出的口头承诺，一定要留存好相关证据，比如电话沟通记录、微信文字或语音证明以及现场录音等。

第三点也是最重要的一点。购房者在签署定金协议的时候，一定要把“解除定金协议或者退房时可以退还定金，并且不承担相关责任和损失”等条款内容在协议里进行固定。否则，一旦没有录音证据，又没有相关条款来证明销售所做出的的承诺，那么消费者的购房过程将存在一定风险。

03

盛名之下

利润与质量双双下滑

在上世纪七八十年代于香港房地产市场“摸爬滚打”起来的中海地产，一直是业内学习的“榜样”。作为有名的央企开发商，中海的“招牌”从前在购房者心中可谓是金光闪闪的存在，但近年来，这一“金字招牌”也有些黯然失色。

2022年以来，中海位于深圳龙华区的网红盘“中海汇德理”屡因工程质量问题遭质疑。同年11月，该项目还曾引发大规模维权，多名业主反映主体结构存在安全问题，如楼体外墙严重脱落、墙体断裂且目测倾斜、钢筋裸露等。

2021年11月，中海位于太原位于综改片区的中海寰宇时代同样遭业主维权。彼时，该项目因跳水式大减价、线路大规模出现问题等被业主送上了另类锦旗，锦旗上写着“心黑腹黑由内而外，推诿扯皮从上到下”，抬头为“赠：太原中海地产【综改第一坑】”，落款为“中海寰宇时代全体业主2021年11月”。

有老业主曾坦言：“当时销售信誓旦旦地承诺，这个盘可以做到保价，结果一下跌成这样，我20多万的购房款一夜蒸发。买房拿的都是一家人的血汗钱，这让人们怎么接受得了。”

自1995年起，中海地产就开始布局北京。此后一连多年，中海地产在北京的销售额就一直稳坐房企前三。2022年，中海地产更是北京唯一权益销售额突破300亿的房企。可就是这样一个京城“地产大户”，也在北京频频被曝维权事件。

2020年6月，北京首个限竞房中海瀛海府曾因被质疑虚假宣传、交付质量不合格、收房时门口多处六米高变电站等遭遇业主集体拒绝收房；同年，北京中海丽春湖墅售楼处有业主高举条幅：“无良中海，虚假样板间，诱导购房，退房”；2021年，北京房山区中海金樾和著项目也曾被业主投诉设计与合同不符，还有房墙体使用泡沫或废纸箱填充、地铁接驳车频次缩水等问题。

百度检索“中海维权”四个字，相关词条超过1700万条，甚至有业主在标题吐槽中海“交房即维权”。在一个接一个的维权事件曝光下，头顶央企光环的中海地产，其品牌力已岌岌可危。

数据显示，2022年上半年中海地产的毛利率已经从2020年的30.5%下滑至23.46%，为2005年以来最低；净利率已从2020年的25.08%下滑至16.95%。此外，中海的销售情况也正面临疲软处境。

2022年，中海累计实现合约物业销售金额约2947.62亿元，同比下跌20.2%；相应的已售楼面面积1387.02万平方米，同比下跌26.6%。而在2023年1月，中海系列公司的合约物业销售金额约131.88亿元，同比下跌10.8%；相应的已售楼面面积约为71.12万平方米，同比下跌14.1%。

另外值得一提的是，就在今年初，中海地产位于北京的项目也被曝在链家全部下架，或是因为中海地产拖欠了链家佣金超过1亿元。

关于此事，中海地产彼时回应称：“是暂时停止合作。”链家也说明：“双方正在协商2023年新的合同内容。”但截至2月21日，中海富华里、和瑞叁號院、甲叁號院等多个热卖楼盘均在链家官网上无所搜索到。

显然，曾经的“利润王”中海正面临着不小的压力。

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